3月になりました。
ただでさえ毎年イベントの多い3月ですが、
今年は新型コ●ナウイルスの影響で何かとペースが乱れがち。
非常にバタバタとしております。。。
しかも今年は、確定申告が重なってしまいました。。。
でも、うちの場合は賃貸収入はマイナスなんですよ。
つまり、
家賃 － 住宅ローン ＝ マイナス（赤字）
はい、赤字なのです。
なので最初は確定申告はしなくてよいのではないか？
と思っていたら、どうも違うみたいなんですよ。
上の計算式自体、そもそも間違っていたようです。
というわけで今回はブログネタにすべく（笑）、
自分で確定申告をやってみた話です。
目次
確定申告は赤字なら不要
普通にサラリーマンをやっていたときは縁がなかった確定申告。
まったく知識もなければ興味もありませんでしたが、
はるか昔、2005年に一人で田舎暮らしを始めたときに、
自宅兼オフィスの20坪平屋を建築して初めて確定申告をしました。
そうです、住宅ローン減税のためです。
でも、今回は住宅ローン減税ではなくて、
不動産（家賃）収入のための確定申告です。
少し前に移住・住みかえ支援機構から源泉徴収票が送付されてきまして、
「あ、そうか、家賃収入の確定申告をしないといけないのか！」
と思った次第。
※ 住みかえ支援機構の利用については、次の記事で書いています
※ 賃貸に出すまでの経緯と大変さなどはこちらの記事をどうぞ
でも、よく考えるとウチの場合は家賃収入と言っても、
毎月の住宅ローンの方が金額が高いので、
差し引きすると赤字なんです。
そもそも、20万円以上の所得が無ければ確定申告は不要なのです。
所得というのは収入（売上）ではなく利益のことです。
であれば、ウチの場合は赤字だし確定申告は不要だと思っていたんですが、
どうも、そうじゃなかったことに気が付いたのです。
家賃収入の経費とは（住宅ローンは経費じゃない）
僕が当初、想定していたのは次の計算式。
所得 ＝ 収入（家賃） － 経費（住宅ローン） ＝ マイナス（赤字）
でも、いちおう会社の帳簿を付けたりしてる自分なので、
「そもそもローンは帳簿上は経費じゃないよな」
と、早々に気が付きまして（笑）、
国税庁のサイトや確定申告関連の情報を調べましたら、
やっぱり住宅ローンは経費ではないことがわかりました。
ん、ということは、家賃収入がまるごと所得になっちゃうから、
えぇ～！ ２桁万円の所得税＆住民税がかかっちゃうの！？
と不安になりつつも、もう少し調べてみましたら、
次のものが経費として認められるようです。
- 固定資産税・都市計画税
- 建物の修理費用
- 住宅ローンの利息部分
- 火災保険や地震保険費用
- 減価償却費
なるほど、これだけ経費の種類があれば、
利益（所得）も減らせて税金も減りそうですね。
さっそく計算してみよう！
夫婦それぞれの持ち分で確定申告
ちなみに賃貸物件は夫婦の共有名義です。
なので前提として、夫婦それぞれが確定申告をすることになります。
利益も経費も持ち分比率に応じて按分するそうですが、
うちは半分ずつなので、利益も経費も半分ずつ計算します。
固定資産税・都市計画税
これは過去に役所から送られてきた、
固定資産税の通知書？みたいな書類を参考にしました。
そこに土地面積や税額が書かれていたので転記。
建物の修理費用
ハウスクリーニングとか壊れた備品の修理とか、
賃貸業務を維持するためにかかった費用を含めることができるらしい。
でも今回はあまり該当するものがない。
住宅ローンの利息部分
最初に書いたんですが、住宅ローンは経費にはならないのですが、
月々の支払いの内の利息分は経費にすることができます。
我が家の場合は月に数万円ほど利息支払いなので、これはかなり大きい。
でも、まだこれだけでは所得が赤字にはならない…。苦笑
火災保険や地震保険費用
火災保険、地震保険も経費に含められるのは嬉しいけど、
最初にまとめて支払ってしまった場合はどうなるんだろうか。
調べてみたら月ごとに按分して経費になるらしい。
が、計算してみたけど金額としては非常に少ないね。。。
減価償却費
さあ最後は一番わかりにくい減価償却費。
賃貸経営という意味では、家の購入自体がそもそも経費となります。
でも、家のような数千万もする高額商品は、
一括で全額を経費計上できないのがルールでして、
月ごとに決まった割合で少しづつ経費計上することになるのですが、
これを減価償却といいます。
で、こちらを計算してみたら、なんと、これが一番大きな金額になりました！
細かい金額や計算は書きませんが、ざっくりと考え方の概要を書いておきます。
例えば、我が家のように数年ほど住んでから賃貸に出した場合は、
減価償却費は次のような流れで計算します。
（１）まず、家屋の購入価格を調べる
※注意 土地は減価償却できませんので経費にならず購入価格に含めません
例：１０００万円
（２）購入価格から、今まで住んだ分の価値を差し引く
例：１０００万円 － ２００万円 ＝ ８００万円
（３）上記２の価格に一定の掛け率をかけた数値が減価償却費
例：８００万円 × ０．０４６ ＝ ３６８，０００円
この要領で我が家の場合を計算しましたら、
家賃収入をドンと上回っちゃいまして、
なんと、一発で大赤字になってしまったのです。
って、もちろん、赤字でOKなんですけどね。
これで、実態としても赤字でしたが帳簿上も赤字になりました。
そして、税金を払わなくて済みました・・・。苦笑
赤字でも確定申告で還付される可能性も！
ここで大事な情報です。
不動産所得を計算したら２０万円以下だった人。
２０万円以下だから確定申告はしなくていいや、
「はい、税金計算はこれで終了～♪」と思ったら要注意。笑
確かに、所得が２０万円以下であれば所得税は申告しなくてもいいのですが、
住民税は申告しなければならないらしいので要注意です。
詳しくは、お住いの自治体に問い合わせてみてください。
とはいえ、赤字の場合でも大切な確認事項があります。
それは、家賃（不動産）収入に赤字がある場合は、
既に支払った税金を取り戻すことができる可能性があることです。
例えば、給与収入がある人であれば会社から渡された源泉徴収票を見てください。
その右上辺りにある源泉徴収税額に数万、数十万と金額が書いてあるのは、
その年に支払った所得税です。
家賃（不動産）収入が赤字の場合、その額にもよりますが、
これのいくらか、または全部が還付金として戻ってきます。
このように不動産収入が赤字の場合でも、
面倒ですが確定申告をすることで、
得をする場合もあるのです。
確定申告は書類だけでもネットで作ろう！
最後に、確定申告の方法について書いておこうと思います。
もちろん、方法はたくさんありますが、
もしも、自分でやるならネットを使わない手はないですよ。
今の時代は納税もネットだけで完結します。
「うーん、国税庁のサイトを見てみたけど、
やり方が難しそうだから自分で紙に書いて、
税務署に自分で持って行きます。」
って人も無料ですし間違っても何度でもやり直せますから、
試しに金額の入力だけでもやってみてください。
すごく簡単で便利ですよ。
というのも実際、こんな感じで順番に入力をして行けば、
自動的に申告書が完成しちゃうからです。
しかも、作成できるのは申告書だけでなく、
不動産収入の収支報告書などの全ての書類が作れます。
もしも手書きでできちゃうくらいの予備知識がある人なら、
ネットでやった方が断然早いです。
それらは全て最後にPDFファイルでダウンロードできますから、
それを印刷して押印し税務署にもって行くだけです。
ここまで一切手書きは不要です。
もちろん、入力したデータのファイルも保存できますから、
あとで間違いに気が付いたらそのファイルを読み込ませて再編集すればOKです。
こんなに便利な方法はないので、是非お試しください。
ちなみに、僕は書類だけはネットで作って税務署に持って行くスタイルです。
ネットで提出しても良いのですが、
税務署はさほど遠方でもないし、むしろ持って行って担当者の人に、
不備がないかその場でチェックしてもらうこともできるので安心ですしね。
というわけで今日は不動産収入の確定申告について書いてみました。
ご参考になれば幸いです！
