さて、今回の4回目の家づくりです。
どうして4回も家を買うことになったか、詳しくは下記の記事を読んでくださいね。
しかし、今回の4回目の家の住宅ローンは、いろいろと超えるべきハードルが多く、
「こりゃあ、すんなりいかないな。」とは思っていたのです。
今の積水ハウスの家の価格設定が高いため、すぐに売れないので、
もう一つ住宅ローンを組むという「ダブルローン」状態になってしまうからです。
目次
ダブルローンの借入限度額
最初に家を作り直そうと計画した時は、積水ハウスの家が売れる前提で計画をしていました。
というのも積水ハウス系列の優秀な不動産会社である積和不動産さんに投げていたので、
まあ、何とかしてくれるだろうと思ったのです。（んな簡単なワケないよね。。）
当然、売値が地域の相場からしたら、かなり高く設定していましたから売れないんですが、
家が先に売れないと、そもそも住宅ローンが組めません。
「まあ、気長に待つか」と思っている時、ふと、ダブルローンってどうかなと思ったのです。
ダブルローンを組む人ってのは世の中に割と存在するみたいです。
自分みたいに、「家を建て替えたいけど、すぐに売れないからダブルローンでいこう」って感じの人が多いみたいです。
でも、そういう人でも、さすがに居住し始めてから3年で住み替えはしないと思うんですよね。
10年くらいして子供が増えたんで住み替え、とか。
20年くらいして子供が独立したから小さな平屋に住み替え、とか。
さすがに、それくらいのスパンでの住み替えだと思うんですよね。
ローン残額が借入限度額を圧迫する問題
ウチの場合は、そういった10年、20年後というわけでなく、3年です。
これ、何が違うかというと、ローン残高が違うのです。
20年も住んでいれば、さすがにローン残高も少なく、場合によっては全額支払ってしまうことも可能です。
または、ローン残額が減っていれば、ある程度は売値を値下げできますから、売りやすい価格に設定することもできます。
あと、借入限度額の問題もあります。
ローン残高が少なければ、借入限度額は高く設定できます。
でも、ローン残高がウチくらいになると、かなり借入限度額を圧迫します。
なので、いろいろシミュレーションをしました。
でも調べると、フラット３５の借入限度額計算の比率だといけそうなんですよね。（フラットは借入限度額が高く算出できる。）
なんとか、積水ハウスの時くらい借りることができそうです！
住み替え支援機構を利用するという方法
そんな時に、住友林業さんに出会いました。
「フラットならなんとか、家を建てられそうだから、その方法で行きたい」と営業さんに説明。
すると、「もっと良い方法がありますよ」と言ってくれたのが、住み替え支援機構を利用する方法でした。
http://www.jt-i.jp/stock/index.html
住み替え支援機構とは、文字通り、住み替えを促進するための国の施策を業とする非営利の組織（社団法人）です。
一言でいうと、家を誰かに貸して、しかも、家賃保証してくれて、さらに新しい家に住み替えることができる、というものです。
これだけ聞くと、ビックリするような都合の良い話に聞こえますよね？
実際、自分もこれを聞いたとき、「本当ですか？」「そんな都合の良い話があるんですか？」と何回か営業さんに聞き返した記憶があります。
ちなみに、住み替え支援機構に加入している大手ハウスメーカーで多くの実績のあるところは、住友林業、大和ハウス、ミサワホームなどです。
なかでも、住友林業は支援実績が一番多く、まかせて安心できそうです。
しかも営業さんも機構独自の資格を持っていて、手続きもスムーズにやってくれそうです。
でも、ウチは機構に未加入の積水ハウスの家なんですけど、大丈夫なんでしょうか？
すると、住み替える先のハウスメーカーが機構に加入しているハウスメーカーであればOKとのこと。
安心しました。
本当にそんな好条件なのか？
でも、こんなに都合のよい話があっていいわけありません。
なので、他にも条件があるのか、家賃の条件はどれくらいなのかとか、いろいろ聞いてみました。
すると、こんな条件があるそうです。（ザックリ書きます）
・貸し出す家はしっかりした作りでないとダメ。
・しっかりした家どうかは審査有（有料）
・結果として、もしも基準に満たない住宅だったらリフォームしないと貸し出せない。
なるほど、でもさすがに積水ハウスの家だから大丈夫だと思いますけどね。
でも、まずは審査を受けなければなりません。
次は、金銭的な条件。
・借り手が一度見つかってからはじめて家賃補助が適用される
・家賃は、相場より安い
・敷金と礼金は設定できない
・一般の賃貸でなく、3年ごとの定期借家契約
つまり、まったく不人気物件で、最初から借り手がまったく見つからなかった場合は、家賃が補助されないのです。
また、家賃も自分で決めることはできず、審査となります。
うちも家賃を算出してもらいましたが、残念ながら月々の住宅ローンよりも低い家賃となり、マイナスが出てしまうのでした。。。悲
また、敷金を借り手から取れませんから、それをあてにした家のメンテはできません。
かなり、借り手保護の内容になっています。
そもそも大家って大変だよね
先日、自分のお客さんで、エアビーアンドビー（airbnb）で自己所有の物件を手軽に貸し出して、「けっこううまくやってるよー。」なんて連絡がありました。
なんだか、手軽にできて、手軽に副収入が入って、すごいですよね。
民泊ってやつですね。
でも、民泊だろうとなんだろうと、大家って大変なんですよ。
借りてくれる人は、きちんとした人ばかりではありませんからね。
当然、賃借人がなにかトラブルを起こせば近所から苦情が決ます。
場合によっては訴訟です。
また、貸し出した家に不備があって、賃借人がケガをしたなんてことになれば、これまた訴訟になりかねません。
自分の家の場合も、台風で物置（アンカーのない小さい方）が倒れてきたんですが、もしも賃借人の車に倒れたりしたら、弁償しろ！ってことになりかねません。
（なので最初に念押しして、「自己責任ですよ！」ということで借りて頂いてます。）
電動のオーバードアもついてますが、これだって壊れたら、賃借人が「修理してくれ」って言ってくるでしょうし。。。
あと、サラリーマンの人なんかは、家賃収入になるので、あの面倒くさい確定申告をしないとダメなのです。
けっこう、負担や、気苦労が多いなあって思ったんです。。。
であれば、機構を通さずに貸し出して、高い家賃で利益をだして、そこから家の修理・補修の経費とか捻出する方がいいんじゃないか？とか。
まあでも、そこまでやるとすれば本業同然ですし、忙しいIT業の合間にできることじゃないなと。。。苦笑
それに住み替え機構を利用するメリットは他にもあるので、まずは住林さんにお任せすることにしたのです。
機構を利用するならフラット３５が有利
住み替え支援機構に任せた方がいいと思ったことについて。
それはもう間違いなく、機構を利用して賃貸に出すと、（条件付きで）家賃補助が付いてくることです。
先ほど書きましたが、相場より安く、なおかつ住宅ローンの月額よりもかなり安いので、
毎月マイナスになってしまうのですが、でもこれが、金融機関によっては担保としてみてくれるそうなのです。
とくにフラット３５では、住み替え支援機構を利用する場合は、家賃がローン残債まるごと担保になります。
つまり、1つ目の家の住宅ローンはなかったことにして借入限度額が設定できるとのこと。
なので、上限を気にせずにガンガン借りて家づくりができるのです！
（つっても家計的な意味で上限は気にしますけどね。汗）
ただ、他の銀行とかも、住み替え支援機構を利用する場合は、借入限度額等を優遇してくれる場合もあるらしく、そこは個別ご相談って感じです。
ウチの場合も営業さんが頑張ってくれたので、個別相談で民間銀行との融資契約になりそうです。（いろいろありましたけどね。。苦笑）
というわけで、考えようによっては、とても便利な制度だと思いますので、みなさまも条件が合えばご検討してみてください。
